Die synthetische W&I-Versicherung - Zeitersparnis durch den Direktabschluss mit dem Versicherer



Die ‚ÄěWarranty & Indemnity‚Äú-Versicherung (kurz W&I-Versicherung) ist mittlerweile fester Bestandteil des immobilienrechtlichen Kaufvertrags. Die Transaktionsexperten Florens Girardet und Fabian Nickel (EY Law) haben zum Trend "Synthetische W&I-Versicherung" einen Blog-Artikel (zum Blog) ver√∂ffentlicht, den wir Ihnen gerne - in Absprache - auch auf warranty-and-indemnity.com zum Lesen hier ver√∂ffentlichen. Die Kernpunkte im √úberblick:

  • Die von MRH TROWE vorgestellte synthetische W&I-Versicherung ist damit der n√§chste Schritt in Richtung eines raschen und m√∂glichst st√∂rungsarmen Transaktionsprozesses.
  • Der Verk√§ufer wird nun keine Gew√§hrleistungen und Garantien in den Kaufvertrag aufnehmen, damit geht der Versicherer ein gr√∂√üeres Haftungsrisiko ein, dem er nat√ľrlich durch eine etwas h√∂here Versicherungspr√§mie Rechnung tr√§gt.

Autoren: Florens Girardet, LL.M. und Fabian Nickel (EY Law)

Sie sind kein Real Estate Investor? Allgemeing√ľltige Information finden Sie hier: W&I Versicherung

Mit Hilfe der W&I-Versicherung werden unbekannte Haftungsrisiken aus Garantie- und Gew√§hrleistungsverletzungen auf einen Versicherer √ľbertragen. Im Rahmen der Due Diligence erkannte Risiken k√∂nnen nicht von der W&I-Versicherung abgedeckt werden, hierf√ľr bedarf es einer Spezialversicherung. Die W&I-Versicherung hat sowohl f√ľr den Verk√§ufer als auch f√ľr den K√§ufer gravierende Vorteile. Dem Verk√§ufer erlaubt der Abschluss einer W&I-Versicherung eine schnelle und reibungslosere Liquidation der Objektgesellschaft; f√ľr den K√§ufer wiederum bietet sie insbesondere bei der Beteiligung von Objektgesellschaften auf Verk√§uferseite eine weitaus vertrauensw√ľrdigere Sicherheit als die reine Haftung der jeweiligen Objektgesellschaft.

‚ÄěDie synthetische W&I-Versicherung vereinfacht, beschleunigt und erweitert die Absicherung des K√§ufers und erm√∂glicht den ‚ÄöClean Exit‚Äė des Verk√§ufers ‚Äď mehr geht nicht.‚Äú Florens Girardet, LL.M. Partner | Head of Real Estate | Rechtsanwalt | Ernst & Young Law GmbH

1.1 Synthetische W&I: Adressierung der größten Schwäche

Eine wesentliche Schw√§che der W&I-Versicherung besteht bislang darin, dass sich die Verhandlung der Parteien √ľber Inhalt und Umfang des Gew√§hrleistungs- und Garantiekatalogs, vor dessen Hintergrund die Versicherung abgeschlossen werden soll, als sehr zeit- und verhandlungsintensiv darstellt. Dies erfordert von den Parteien in der Regel ein hohes Ma√ü an Ausdauer und Geduld.

In diesem für den Erfolg oder Misserfolg der Transaktion möglicherweise entscheidenden Punkt möchte naturgemäß keine Partei unterliegen. Nicht selten ist die Frage nach Garantie und Gewährleistungen ein potenzieller Dealbreaker. Außerdem enthält das Ergebnis häufig einen schmaleren Gewährleistungskatalog als vom Käufer erhofft.

Dieser – regelmäßig sehr langwierige – Prozess könnte in Zukunft signifikant abgekürzt und Kräfte könnten an anderer Stelle eingesetzt werden. Möglich wird dies durch die Verwendung synthetischer W&I-Versicherungen, deren Konzept von den Spezialisten des Versicherungsmaklers MRH TROWE erstmals gemeinsam mit einem vertrauten Versicherer entwickelt wurde.

W&I-Versicherung Schadenverteiligung AIG

Warranty & Indemnity Versicherung: 17% der Policen bei Transaktionen kleiner 100 Mio. Dollar melden einen Schaden. Auf diese entfallen 41% der Policen. Quelle: AIG M&A Versicherungen 2020 Claims Report

‚ÄěSynthetisch‚Äú hei√üt diese W&I-Versicherung, da sie losgel√∂st vom Prozess der Kaufvertragsverhandlungen und von den Kaufvertragsparteien direkt zwischen dem K√§ufer und der Versicherung abgeschlossen wird, ohne Mitwirkung von Verk√§uferseite.

W&I-Versicherung Schadenverteiligung auf Zeit AIG

Warranty & Indemnity Versicherung: 28% der schadenbelasteten Policen melden den Schaden in den ersten 6 Monaten. Quelle: AIG M&A Versicherungen 2020 Claims Report

Die synthetische W&I-Versicherung ist sowohl f√ľr den K√§ufer als auch f√ľr den Verk√§ufer von entscheidendem Vorteil. Der Verk√§ufer muss nicht in Verhandlungen √ľber einen in den Kaufvertrag aufzunehmenden Garantie- und Gew√§hrleistungskatalog treten und der K√§ufer kann gegen√ľber dem Versicherer f√ľr die W&I-Versicherung einen k√§uferfreundlichen ‚Äď weiten ‚Äď Garantiekatalog, der bereits ausformuliert vorliegt, zugrunde legen und muss die Positionen nicht mit dem Verk√§ufer aushandeln. Insofern entf√§llt zum einen die zeitliche Komponente des Verhandelns eines Garantiekatalogs zwischen den Parteien und zum anderen sorgt der k√§uferseitige Abschluss einer W&I-Versicherung auch f√ľr einen recht breiten Gew√§hrleistungskatalog. So kann die Versicherung in wenigen Tagen unterschriftsreif vorliegen, was einen deutlichen Zeitgewinn gegen√ľber dem bisherigen Prozess bedeutet.

Boris Prochazka von MRH TROWE bringt es auf den Punkt: ‚ÄěDie synthetische W&I-Versicherung vereinfacht, beschleunigt und erweitert dementsprechend die Absicherung des K√§ufers und erm√∂glicht den ‚ÄöClean Exit‚Äė des Verk√§ufers ‚Äď mehr geht nicht.‚Äú

1.2 Fazit

Der Verk√§ufer wird nun keine Gew√§hrleistungen und Garantien in den Kaufvertrag aufnehmen, damit geht der Versicherer ein gr√∂√üeres Haftungsrisiko ein, dem er nat√ľrlich durch eine etwas h√∂here Versicherungspr√§mie Rechnung tr√§gt. Erwartungsgem√§√ü ist mit einer moderaten Steigerung um 10‚Äď20 % gegen√ľber einer Pr√§mie f√ľr eine herk√∂mmliche W&I-Versicherung zu rechnen. Die von MRH TROWE vorgestellte synthetische W&I-Versicherung ist damit der n√§chste Schritt in Richtung eines raschen und m√∂glichst st√∂rungsarmen Transaktionsprozesses.


1.3 Wann kann eine Synthetische W&I sinnvoll sein? (Input MRH Trowe)

Anteil von Top-50 Unternehmensinsolvenzen in Eigenverwaltung mit und ohne Sanierungsexperten Statistik
  • W&I-Versicherungen sollten bei allen Real Estate-Transaktionen mit einem Transaktionsvolumen (Kaufpreis) von > 5 Mio.€ - u.a. im Interesse der Geschäftsleitung - angedacht werden

  • Am besten passen W&I-Versicherungen für Transaktionen > 20 Mio. €, bis ca. 1 Mrd. € Kaufpreis

  • Idealerweise möglichst frühzeitige Einschaltung eines M&A-Brokers

XXX

Über Florens Girardet, LL.M.

Florens Girardet ber√§t nationale und internationale Mandanten, insbesondere im Rahmen von Transaktionen und schwerpunktm√§√üig in Bezug auf Einzelhandels- und B√ľronutzungen sowie in Bezug auf Logistikstandorte und in Entwicklungsprojekten. Neben der Transaktionsberatung unterst√ľtzt er seine Mandanten bei allen sonstigen immobilienrechtlichen Fragestellungen einschlie√ülich des laufenden Legal Asset Managements wie z.B. √∂ffentliches und privates Baurecht, Mietrecht. Im Jahr 2003 gr√ľndete Florens Girardet nach seiner Ausbildung mit zwei Kollegen eine kleine Immobilienrechtskanzlei. Er brachte sein Gesch√§ft im Jahr 2010 in eine internationale Wirtschaftskanzlei ein, von wo er nach weiteren 8 Jahren im Mai 2019 zu EY Law wechselte.



Boris Prochazka

Über Fabian Nickel

Fabian Nickel unterst√ľtzt Unternehmen in allen Fragen des Immobilienwirtschaftsrechts. So ber√§t er u.a. im gewerblichem Mietrecht, Immobilientransaktionen (Asset- und Share-Deals), Legal Asset Management, Vertragsgestaltung sowie dem √∂ffentlichen und privaten Baurecht. Er hat Rechtswissenschaften in Greifswald und Lissabon studiert und sein zweites Staatsexamen in K√∂ln absolviert.

W&I Versicherung b√ľndig als
Factsheet in Ihrem Posteingang!

Alle wichtigen Informationen zu der M&A-Versicherung jederzeit zur Hand.
Absenden